Отметая варианты при которых, будущий домовладелец организует семейную бригаду или напрямую нанимает бригаду «шабашников», рассмотрим два наиболее распространенных способа  ведения строительства: привлечение физического лица, как своего рода «менеджера проекта», либо заключение договора со строительной фирмой. В качестве физического лица, приглашенного, как правило,  по рекомендациям знакомых, может выступать архитектор (дизайнер), который занимается проектированием, а на этапе строительства привлекает, работающего с ним в команде прораба, либо посредник-организатор («вольный прораб»), убедивший Заказчика при личной встрече, что именно он самый лучший и опытный. Такой Исполнитель, как и представитель строительной фирмы, является посредником между Застройщиком и бригадой рабочих и должен осуществлять инженерно-техническое руководство их работой. Возможная проблема для Заказчика заключается в том, что зачастую, обладая даром убеждения, напором, организаторскими способностями, такие Исполнители не имеют строительного образования и не владея даже элементарными базовыми знаниями, не могут объективно оценить квалификацию нанятых рабочих и качество выполняемых ими работ. Более того, поскольку доход посредника напрямую зависит от разницы между зарплатой рабочих и сметной стоимостью работ, он заинтересован в использовании как можно более дешевой рабочей силы. Но кто бы, что не говорил, любую работу надо проверять. Если будущий владелец коттеджа не разбирается в строительном деле, то проконтролировать качество проектной документации, строительных материалов и выполняемых работ будет нелегко. Также непросто будет оценить обоснованность расценок, заложенных Исполнителем в смете, сопоставить объемы реально выполненных работ и израсходованных материалов, с указанными в представленном к оплате акте. Кроме того, недостаток контроля, нередко провоцирует Исполнителя и на откровенное мошенничество, как то снижение проектной марки бетона, увеличение шага арматуры, попытка списания материалов, которые возможно, даже не завозились на стройплощадку и пр..  Очевидно, что при этом варианте, слишком многое зависит от добросовестности Исполнителя, а неискушенный Заказчик рискует потерять реальный контроль над стройкой и оказаться в незавидной роли «кошелька», умело посаженного на «финансовую иглу» «опытным» прорабом. Подводя итог вышесказанному, о так называемой двухсторонней схеме организации строительства («Заказчик» — «Исполнитель»), могу рекомендовать её только для технически несложных объектов площадью до 200 м². При этом, подбирая кандидата на роль «Исполнителя», необходимо поинтересоваться наличием у него документа о специальном образовании (в случае с архитектором, это  должен быть диплом солидного ВУЗа (например МАРХИ), а не свидетельство об окончании курсов по специальности «Дизайн интерьеров», прораб же должен иметь квалификацию инженера – строителя, желательно ПГС). И настоятельно не рекомендую связываться с «прорабами»- посредниками без специального образования, эксплуатирующих дешевый труд своих  земляков – «гастарбайтеров».   Данный полукриминальный контингент хорош только для роли «погонял», но совершенно ничего не смыслит в технологии строительного производства, к тому же изначально настроен на обман (как Заказчика, так и подчиненных).

Выбрав в качестве Исполнителя строительную фирму, Заказчику тоже не стоит расслабляться. В конечном счете, фирмы используют труд тех же бригад, что и прорабы – индивидуалы, добавляя свой инженерный контроль. Так что качество строительства и в этом случае будет зависеть от квалификации рабочих и инженерно-технического работника фирмы. При этом, для Заказчика, очень важно с самого начала строительства показать Подрядчику, что качество работ будет постоянно контролироваться, а оплата результата работ будет зависеть не только от того сколько кубометров стройматериалов сложено в конструкции, но и от того как это сделано. В этом случае, адекватный Подрядчик сам  отберет на ваш объект более квалифицированные кадры, кому-то придется на это указать, воспользовавшись правами подрядного договора, а с кем-то лучше расстаться сразу, ведь после некачественно выполненного монолитного фундамента, который невозможно будет переделать, процесс расторжения договора будет более болезненным. Конечно, договор подряда подразумевает наличие гарантийных обязательств, которые, как правило, исполняются в отношении отделочных работ, столярных изделий, неполадок в инженерных системах, но не в случае трудно устранимых проблем с несущими конструкциями. К тому же данные проблемы могут проявиться уже после истечения гарантийного срока, да и в любом случае, добиться справедливости в судебном порядке и получить возмещение ущерба,  стоит недюжинного терпения и упорства.  

Для того, чтобы застраховать себя от вышеперечисленных проблем, при строительстве крупных, насыщенных современными инженерными системами, объектов можно порекомендовать привлечение независимого специалиста для контроля и технического сопровождения проекта на всех стадиях его реализации, или по крайней мере для технического надзора за качеством строительства и расходом материалов. Более того, при больших объемах строительных работ, расходы на технадзор, как правило, окупаются за счет исключения потерь от злоупотреблений подрядных организаций отсутствием контроля над строительством, в то время как качество работ, безусловно, повысится. Такая трехсторонняя схема организации строительства («Заказчик» — «Независимый технадзор» — «Исполнитель») оптимальна  для объектов более 250 м².  При меньших объемах, постоянное содержание технадзора неоправданно экономически, но привлечение независимого инженера для разовых консультаций, на ответственных этапах строительства (выбор подрядной организации, работы по устройству фундаментов и т.д.) вполне обосновано. Дополнительную информацию о техническом надзоре и сопровождении строительства см. на странице «Услуги».