Несмотря на то, что современное законодательство позволяет Застройщику индивидуального жилого дома обходится вообще без проектной документации (при высоте здания не более трех этажей), полагаю, читателям не нужно объяснять, что невозможно достичь качественного результата без грамотно разработанного, продуманного проекта. Стоимость проектных работ, как правило, не превышает 5% от стоимости строительства, а экономия на этом этапе в будущем приведет к значительно более высоким затратам.
На первом этапе архитектор делает эскизный проект, в состав которого входят поэтажные планы, фасады, генплан участка, небольшая пояснительная записка с основными показателями и кратким описанием здания. Эти материалы идут в основу паспорта проекта, который понадобится для получения разрешения на строительство и технических условий на подключение внешних инженерных коммуникаций, а в дальнейшем, для оформления строительного паспорта здания в БТИ.
Второй этап – разработка рабочей документации. Стадия рабочего проектирования включает архитектурно-строительную и инженерную (проектирование коммуникаций) части. На этой стадии архитектор должен работать в паре с инженером – конструктором и обязательно согласовывать с ним архитектурные решения. После тщательной проработки архитектурно-строительной части, чертежи поступают к специалистам по проектированию систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования, электрических сетей и т.д., для внесения необходимых корректировок. На стадии проекта у Заказчика есть время «вжиться» в будущий дом, может быть что-то улучшить, добавить или исключить какие-то опции. Все изменения гораздо проще внести пока дом существует еще только на бумаге, а не когда запущен строительный процесс.
Имея на руках рабочий проект, можно приступить к выбору подрядных организаций. Так как все претенденты будут считать свои коммерческие предложения по проектным спецификациям, то и исходные данные по количеству и виду материалов и оборудования и объему работ будут у всех одинаковые, значит останется сравнить только цены и проверить качественный уровень работ потенциальных подрядчиков на предыдущих объектах. В противном случае, велик риск получить несравнимые варианты, в которых будут заложены различные материалы, объемы и виды работ. Одна из самых распространенных уловок строителей, при отсутствии рабочего проекта, намеренное занижение объемов работ и исключение каких-либо видов работ из сметы. Заказчик, выбравший самый «дешевый» вариант, неизбежно будет поставлен перед фактом необходимости дополнительных финансовых затрат, а итоговые вложения могут превысить самый «дорогой» изначально вариант. Поэтому рабочий проект обязательно должен являться неотъемлемой частью Договора подряда, и одним из критериев по которому Заказчик (или представляющий его интересы независимый технадзор) будет осуществлять контроль и окончательную приемку работ.
Вариант покупки готового «типового» проекта очень распространен среди будущих владельцев коттеджей, поэтому, считаю необходимым посвятить этой теме несколько отдельных строк. Плюсы данного варианта очевидны, во-первых, гораздо более низкая по сравнению с индивидуальным проектированием цена, во-вторых, экономия нескольких месяцев, которые потребуются на индивидуальный проект. Основных минусов тоже два. Во-первых, проект фундамента придется переделывать под геологические условия вашего участка. Во-вторых, очень часто типовой проект отдается архитектору-дизайнеру, для создания так называемого «дизайн-проекта» внутренних интерьеров и фасадов здания. При этом нужно быть готовым, что дизайнер, человек творческий, практически полностью поменяет планировку помещений, размеры и расположение оконных и дверных проемов, отделку фасадов. В результате (подтверждается богатым личным опытом) от приобретенного вами типового проекта, в лучшем случае, останутся только габаритные размеры здания, форма крыши, чертежи дымоходов, вентканалов и стропильной системы. Таким образом, подрядчик, формально, вроде бы получает рабочий проект, но фактически его нет, а строительство идет по планировкам дизайн-проекта, со всеми вытекающими отсюда рисками «приблизительной» сметы. Можно, конечно перепроектировать архитектурно-строительную часть (инженерные сети придется проектировать заново в любом случае), но очевидно, что при таком варианте приобретение типового проекта будет напрасной тратой денег (пусть даже относительно небольших в масштабах строительства). Если вам понравился найденный в журнале или в интернете вариант, который вы бы хотели передать архитектору, в качестве исходного материала, для дальнейшей проработки, приобретите только эскизный проект, без рабочего комплекта. Если же вы практически ничего не хотите менять в типовом проекте, ограничив внутренний дизайн декорированием стен и потолков, то типовой вариант неплохое решение. При этом не забудьте про расчет фундамента и соответствие выбранного проекта геодезическим условиям вашего участка (как правило, типовые проекты выпускаются в вариантах для плоского участка и для участка с перепадом по высоте).
В заключение, несколько слов о сроках проектирования. Как правило, каждый Застройщик планирует начать рыть котлован будущего дома в начале весны, чтобы к Новому году построить коробку здания с крышей. Для успешной реализации данных планов, необходимо еще осенью (а лучше еще раньше), собрать исходные данные для проектирования (выполнить топографическую съемку участка и геологические изыскания). На проектирование и выбор подрядчика на строительно-монтажные работы отведите хотя бы шесть месяцев. Самые хозяйственные и опытные Застройщики успевают зимой заключить договор строительного подряда, с тем, чтобы до начала весенней распутицы и до наступления сезонного подорожания, подрядчик мог завезти на участок основные строительные материалы (кирпич, фундаментные блоки, плиты перекрытия, перемычки, арматуру, металлоконструкции и пр.). Естественно, что к началу работ участок должен быть подготовлен: иметь подъездные пути, временное ограждение, ввод электричества и воды, бытовой городок и пр..